СЛУЖБА ТЕХЗАКАЗЧИКА

Согласно СП 48.13330.2011 Организация строительства. Актуализированная редакция СНиП 12-01-2004 (с Изменением N 1) пункт 4.5 - 

Застройщик для осуществления своих функций может в соответствии с действующим законодательством привлечь технического заказчика - физическое лицо, действующего на профессиональной основе, или юридическое лицо.

Основные функции Технического заказчика

Перечень услуг технического заказчика очень широк, он включает в себя и сбор исходно-разрешительной документации при разработке проекта, и оформление разрешений при вводе объекта в эксплуатацию. Таким образом, техзаказчик работает от самого начала реализации проекта до его полного завершения. По потребности он может производить и другие действия, например, подписывать договоренности с эксплуатирующими и ресурсоснабжающими компаниями.

Обобщенно можно сказать, что служба технического заказчика решает следующие задачи:

folder.png

производит

сбор исходно-

разрешительных

документов

plan.png

контролирует процесс разработки проекта

ruler.png

организует различные экспертные проверки проектов

stamp.png

оформляет разрешительную документацию на строительство

helmet.png

ведет технический надзор на строительном объекте

construction transport.png

организует работы на стройплощадке

pipe.png

оформляет ТУ

для подключения

объекта к инженерным

сетям

key.png

вводит 

завершенные объекты

в эксплуатацию

coins.png

контролирует расходование денежных средств

Этапы работы техзаказчика над проектом
I

Когда разработка и согласования архитектурно-планировочной концепции завершены, нужно оформить технические условия для того, чтобы объект был подключен к инженерным сетям. Тот, на кого возложено исполнение функций технического заказчика, должен помимо получения этих документов подтвердить действие всех оформленных ТУ в различных эксплуатирующих организациях. Оказание услуг технического заказчика заключается, в том числе, в налаживании контакта с организациями, которые поставляют на объект:

  • электричество;

  • воду (и отводят канализационные стоки);

  • тепло;

  • газ;

  • радиосигнал;

  • телефонную связь;

  • наружное освещение и так далее.

III

Когда проект разработан и определены лица, ответственные за его выполнение, техзаказчик начинает работать над оформлением разрешения на строительство. Документы на земельный участок должны подтверждать то, что он отводится под строительные работы. На период выполнения строительных работ городские эксплуатационные службы должны разрешить пользоваться действующими коммуникациями. Кроме этого, необходимо производить согласование работ, которые будут вестись в местах, где находятся:

  • воздушные линии электропередач;

  • различные инженерные сооружения;

  • подземные коммуникации.

V

По завершении строительства заканчивается и работа техзаказчика. Он подготавливает документацию, которая нужна для того, чтобы объект был принят и введен в эксплуатацию. Техзаказчик передает своему нанимателю всю ту документацию, которая потребуется, когда он будет регистрировать свое право собственности. Сюда включаются, помимо прочего, документы БТИ и бумаги, подтверждающие гарантийные обязательства.

Юридическая основа
работы техзаказчика

Для полноценного понимания значения службы технического заказчика надо более детально рассказать о выполняемой ею работе.

Техзаказчик на первом этапе принимается за подготовку предпроектных и проектных документов, он же управляет проектом, пока тот разрабатывается и согласовывается. На его плечи ложится организация эффективного взаимодействия всех задействованных в процессе сторон:

  • инвесторы (заказчики);

  • проектировщики;

  • подрядчики;

  • выдающие разрешения контролирующие органы.

На компанию, являющуюся техническим заказчиком, возлагается решение всех основных задач, связанных с управлением строительными процессами и организацией эффективной совместной работы всех их участников. Техзаказчик также организует технический надзор, который заключается в контроле качества строительства и соблюдения сроков реализации проекта.

II

После полного согласования проекта система единого технического заказчика осуществляет его передачу инвестору. Он запускает тендер, в рамках которого подбирается подрядчик, а также поставщики оборудования и строительных материалов. На данном этапе обязанности технического заказчика в строительстве заключаются в том, что он готовит материалы к конкурсу и следит за сроками, в которые он будет проводиться.

IV

На техническом заказчике по определению лежит ответственность за решение всех вопросов, связанных с подготовкой участка под строительство:

  • создание геодезической разбивочной основы строительства;

  • выполнение для зданий разбивки осей и трасс;

  • мониторинг в ходе выполнения строительных работ зданий и сооружений;

  • курирование работ по бурению и геологоразведке, которые нужны при проведении изысканий в рамках подготовки к застройке участка.

Служба ТЗ занимается, в том числе, пересадкой и вырубкой деревьев, если таковые находятся в зоне застройки. Здесь требуется предоставить доказательства необходимости вырубки, и на стройплощадке обязательно должны побывать сотрудники из того департамента администрации, который занимается этими проблемами.

VI

Согласно пункту 22 статьи 1 ГК РФ технический заказчик - это лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, подготавливает задания на выполнение указанных видов работ, предоставляет подрядчикам необходимые для выполнения ими работ материалы и документы, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляет иные функции, предусмотренные ГК РФ.

Техзаказчик несет полную ответственность перед инвестором за техническую и экономическую сторону строительства, начиная с этапа проектирования. За ним же закрепляется обязанность по отстаиванию финансовых интересов своего нанимателя. Отношения сторон регулируются договором, в котором указывается, на каких условиях происходит сотрудничество, а также какой объем ответственности принимает на себя каждая из сторон. По смыслу пункта 22 статьи 1 ГК РФ технический заказчик в отношениях с третьими лицами при направлении проектной документации на государственную экспертизу действует от имени застройщика. 

 

ГК РФ предусматривает следующие договорные конструкции построения отношений, когда одно юридическое лицо действует от имени другого:

По модели договора поручения поверенный (юридическое или физическое лицо) обязуется совершить от имени и за счет доверителя (застройщика) определенные юридические действия. Доверитель обязан выдать поверенному доверенность (доверенности).

1

По модели договора поручения поверенный (юридическое или физическое лицо) обязуется совершить от имени и за счет доверителя (застройщика) определенные юридические действия. Доверитель обязан выдать поверенному доверенность (доверенности).

2

Уполномоченное техническим заказчиком, застройщиком лицо, обратившееся с заявлением о проведении экспертизы.

3